تاثیر طرح اقدام ملی مسکن بر بازار در حد صفر است/ طرح اقدام ملی مسکن آیین نامه مشخص و روشنی ندارد/ هیجانات و دل‌نگرانی‌های مردم باعث افزایش قیمت مسکن شد

گفتارنو/محبوبه فیروزآبادی: سقف بالای سر، نیازی نیست که بشود نادیده‌اش گرفت در نتیجه تقاضا در بازار مسکن، همیشه وجود دارد. اما طرف عرضه که همان تولید کنندگان مسکن هستند با اما و اگر های بسیار و با هزار بیم و امید برای سرمایه‌گذاری مواجه هستند. در میان، مصرف کنندگان مسکن، نوسانات شدید قیمتی را تجربه می‌کنند؛ جهش قیمتی در بازار مسکن در دو دهه‌ی اخیر به یک رفتار همیشگی بازار بدل شده است. تدبیر دولت برای مهار بازار افسارگسیخته مسکن، طرح اقدام ملی مسکن است. طرحی که موافقان و مخالفان پرشماری دارد. با محمدرضا بنی‌واهب یکی از تحلیل‌گران و کارشناسان بازار مسکن در خصوص وضعیت این بازار و افت و خیزهایش گفت‌وگو کردم که می‌خوانید.

آقای بنی‌واهب! تحولات بازار مسکن را چطور می‌بینید؟
متاسفانه افزایش بی رویه قیمت مصالح، باعث کند شدن برنامه ریزی برای تولید مسکن شد. در عین حال اثرات این مساله، ممکن است الان خیلی مشخص نشود. این طور مسایل معمولا با یک تاخیر یک ساله، اثر خودش را بر بازار می‌گذارد. وقتی تولید کاهش پیدا می‌کند یک تا یک سال و نیم بعد با کاهش عرضه روبه رو خواغهیم بود. زمانی که قیمت زمین و مصالح بالا می رود، کاهش شدیدی در تعداد واحد مسکونی ساخته شده آماده فروش پیش می ‌آید به همین دلیل در وضعیت موجود ممکن است وضع ظاهری شهر نشان دهد که بخش عمده ای از ساخت و سازها کم و بیش دارند ادامه پیدا می کنند، اما قطعا بازار بی‌واکنش نخواهد بود.

یعنی ما با جهش عدم عرضه در یک سال آینده روبه‌رو می‌شویم؟
احسنت. قطعا در طول سال 1400 مخصوصا در نیمه دوم آن، ما به طور جدی مسکن آماده فروش کم‌تری خواهیم داشت. قیمت هم افزایش پیدا می‌کند.
الان بدون هیچ مستندی قیمت ها افزایش ناگهانی داشته اند. یعنی ساختمانی‌هایی که یک تا یک سال و نیم قبل ساخته شده اند و بخش عمده‌ی هزینه هایشان پرداخته شده است، جهش دارند. این واحدها نمی‌بایست افزایش شدیدی داشته باشند؛ چون معمولا به خاطر تاسیسات تا این موقع طول کشیده اند و هزینه های مصالح قبلا پرداخت شده است.

آیا این‌که سرمایه‌گذاران بخش مسکن، به نرخ جایگزینی محاسبه کنند، منطقی نیست؟
اگر تولید پیوسته باشد، نرخ جایگزینی خیلی تاثیر گذار نیست. همراه با افزایش سالیانه تورم و حتی کم‌تر از آن تاثیر دارد.
البته در بازاری که سرگشته است شما اگر تصمیم بگیرید که ملکی بفروشید و بعد جایگزین کنید در این فاصله ای که شما فکر می‌کنید قیمت افزون می‌شود. به همین دلیل اگر کسی امروز می‌تواند بیست واحد بسازد اگر چرخشی صورت بگیرد یک سال آینده نمی‌تواند 20 واحد بسازد و این به دلیل افزایش بی‌رویه قیمت مصالح است.

الان فکر می‌کنید علت رشد افسارگسیخته قیمت ها در بازار مسکن چیست؟فقط افزایش قیمت مصالح دلیلش است؟ برخی می‌گویند نقدینگی که در بازار های پرریسکی مثل بورس، ارز و طلا بوده روانه‌ی بازار مسکن که مطمئن‌تر است شده. شما چه فکر می‌کنید؟
البته متاسفانه یا خوشبختانه مسکن ظرفیت بسیار بزرگی دارد و هم می تواند بخشی از سرمایه بازار بورس را جذب کند و هم می تواند بخشی از سرمایه بازار دلار را جذب کند و هم می‌تواند بخشی از سرمایه‌های ذخیره مردم را جذب کند. حاصل این کنش، می‌تواند حجم بسیار بالایی از سرمایه باشد.
در کار کارشناسی وقتی ثروت یک شهر را براساس ساختمان حساب می‌کنیم از بسیاری از معادن ذخایر و مجموعه هایی که کشور وجود دارد، بزرگتر و بیش‌تر می‌شود. یعنی وقتی که شما مجموعه ساختمان‌های یک شهر را قیمت‌گذاری می‌کنید، اعداد بسیار بزرگند. این مطلب را برای این که بررسی کنید چگونه می‌شود بر این بازار تاثیر گذاشت، باید لحاظ کرد.
از نظر من سرعت افزایش قیمت مسکن خیلی به افزایش قیمت مصالح برنمی‌گردد. یعنی اگر شما همه‌ ی افزایش قیمت مصالح و لوازمی که در سال 94 یا 95 هزینه می‌شد را با سال 99 مقایسه کنید، اگر چه در برخی مصالح افزایش قیمت تا سه برابر را هم داشته ایم، اما متوسط افزایش قیمت اگر دو برابر هم شده باشد، برقیمت نهایی ساخت و ساز بیش از 50درصد تاثیر نمی‌گذارد. آن چیزی که به نظر می آید بسیار این اعداد را بزرگ می‌کند هیجانات مردم و دل‌نگرانی های مردم است.

یعنی مردم برای حفظ سرمایه و ثروت، تقاضایشان را به بازار مسکن برده‌اند و جهش تقاضا داشتیم. حالا وضعیت عرضه در چنین فضایی چگونه است؟ استنباط شخصی من این است که در سال های اخیر در عرضه مسکن خیلی موفق نبودیم.
عملا شاید نشود خیلی به گذشته دور رفت اما یک مطلبی هست که باید لحاظ شود. ما سه نوع مسکن داریم. یک نوع تعاونی‌های مسکن و مسکن مهر است. یک نوع مسکن‌‌های گران‌قیمت است و نوع سوم هم مسکن مناسب است. یعنی وقتی خانواده‌ای دو نفر هستند یک سایز و امکانات از مسکن می‌خواهند وقتی سه یا چهار نفر شدند امکانات و اندازه‌ ی دیگری از مسکن می‌خواهند که باید مناسبشان باشد. متاسفانه این تعداد از واحدهای مسکن درطول 4-5 سال گذشته بسیار کم شده است. بعد از آن‌که مسکن مهر به صورت هیجانی در کل کشور پاشیده شد و آثاری که می بایست در ظرف دو تا سه سال دیده شود و بخشی از نیازهای رده های پایین جامعه را جواب بدهد، با گذشت بیش از 19 سال هنوز نتوانسته به 30 درصد آن ها جواب دهد و همین باعث شده که خیلی از تولیدکنندگان سردرگم شده اند چون نمی‌دانند در چه ابعادی مسکن بسازند. خیلی ها منصرف شده اند و همین انصراف باعث شد بازار ارز، طلا و بورس افزایش ناگهانی بیاید. وقتی آن بازارها با افزایش تقاضا و قیمت مواجه شد و ساختمانی هم ساخته نشد که عرضه شود، قیمت مسکن و ساختمان خیلی بالا رفت.

اما طبقه متوسط شهری در حال از بین رفتن هستند. همان گروه یا طبقه‌ای که شما می‌گویید مسکن مناسب می‌خواهند. الان در بازار یا تقاضا برای مسکن ارزان قیمت است یا تقاضا برای مسکن لوکس و گران‌قیمت است!
باور من این است که از زمانی که بدون کار کارشناسی طرح مسکن مهر را در همه‌ی ایران پراکندند، مقدمه ای شد برای این که این شرایط برای مردم ایران به وجود آید. یعنی چی؟ یعنی اگر که شما محاسبه می‌کردید به طور معمول هر سال در ایران میانگین یک میلیون تا یک میلیون و دویست هزار واحد مسکونی در بین دهه هشتاد بایستی تولید می‌شد. به این دلیل من دهه هشتاد را می‌گویم چون ما بیش‌ترین نیاز را در دهه هشتاد داریم براساس زادو و لد و ازدواج هایی که اتفاق افتاده بیش‌ترین نیاز مسکن در دهه هشتاد بوده است. و در دهه نود شاید از این عدد حدود 10 تا 15درصد کم شده باشد. یعنی ما الان به نیاز حدود یک میلیون واحد مسکونی در سال رسیده ایم.
من آمارم متکی به عدد و رقم‌هایی است که سازمان برنامه و بودجه در گزارش‌هایش اعلام می‌کند. همیشه 20درصدی اختلاف بین تقاضا و عرضه در بازار مسکن بوده است. یعنی وقتی که ما یک میلیون مسکن نیاز داشتیم 800هزار واحد مسکونی ساخته می‌شد. تلنبار این 20درصدها در سال‌های مختلف، باعث شد مسکن مهر در یک دوره ده ساله، سه میلیون واحد استارت را بزند. این مساله باعث شد تعداد زیادی فکر کنند که دیگر نیاز به ساخت مسکن ارزان قیمت نیست. در حالی که بعضی از گروه‌های میانی هم به دلیل ناتوانی، به سمت مسکن های ارزان سوق پیدا کردند خیلی از واحدهای میانی و ساختمان‌های مناسبی که برای مردم ساخته می‌شد از دور خارج شدند یا ساختمان ارزان قیمت شدند یا ساختمان لاکچری شدند.
این دو حادثه باعث شد مردم دسترسی شان به مسکن مناسب کم شود و همچنان تولید مسکن مناسب کم است. سازندگان می‌دانند که مسکن لاکچری به خوبی به فروش می‌رود. مسکن مناسب و میانی به سختی به فروش می‌رود. اما این‌که طبقه میانی دارد از بین می‌رود یک بحث جامعه شناختی است در بخش غذا پوشاک و ماشین هم وجود دارد. در همه‌ی بخش‌ها قشر میانی دارد به سمت ضعیف شدن پیش می‌رود. در صورتی که طبقه میانی همیشه موتور محرکه بود یعنی این ها از گرید پایین تلاش می‌کردند و به طبقه میانی خود را می‌کشاندند و برخی شان حتی تلاش می‌کردند که به طبقه‌ی بالاتر جامعه برسند. اما الان برعکس شده و دارد کاهش پیدا می‌کند.

فکر می‌کنید طرح اقدام ملی مسکن، چقدر می‌تواند خلا این انباشت عرضه را برای طبقات فرودست یا حتی طبقه متوسط شهری پر کند؟
تقریبا صفر!

چرا؟
اساسا این بحث مسکن ملی مدلی است که در آن مشخص نیست کی مالک است. کی زمین می آورد؟ کی ‌می سازد؟ به نظر می‌آید چیزی بین بخش سرمایه‌‌گذاری خصوصی و مسکن مهر دارد انجام می‌شود. از آن جهت که مجموعه ضوابطش ناپایدار هستند و آیین نامه مشخص و روشنی ندارد ، به همین دلیل من فکر می‌کنم هیچ تاثیری بر شرایط نمی‌گذارد. یک تعداد افرادی که دارای روابط خاص هستند می‌توانند زمین‌هایی را از سازمان مسکن بگیرند سرمایه‌گذاری کنند و در زمان مناسب هم با قیمت مناسب و گران‌تر بفروشند. همین اتفاقی که در مسکن مهر هم می‌افتد. در مسکن مهر هم زمین هایی که در جاهای خاص بودند، دارند با قیمت گران می‌فروشند یعنی با قیمت تمام شده یا قیمت تعاونی نمی‌فروشند و دارند از مردم خیلی پول می‌گیرند به همین دلیل هم بخش عمده‌ای از آن هنوز خالی است. مسکن ملی از جهت شرایط هم از مسکن مهر بدتر است و هم از شرایط بخش خصوصی. به نظر من اثر مهمی بر جامعه و بازار نمی‌گذارد. فقط تصور این است که این کار ممکن است چند درصد قیمت مسکن را راکد کند.